Aufwendungen für die Instandsetzung eines Grundstücks

Im Rahmen eines ungewöhnlichen Falls hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage befasst, ob Aufwendungen zur Instandsetzung eines Grundstücks sofort abziehbare Werbungskosten darstellen, oder ob Herstellungskosten des Grund und Bodens vorliegen.

Ein Ehepaar hatte 1990 ein Grundstück in einer Bergbauregion erworben. Der Ehemann nutzte das Grundstück zunächst im Rahmen seines Einzelunternehmens, die Ehefrau erzielte aus ihrer Grundstückshälfte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Als die Standsicherheit sowie die Befahrbarkeit und Bebaubarkeit des Grundstücks aufgrund von Bergschäden nicht mehr gewährleistet waren, entnahm der Ehemann seine Grundstückshälfte aus dem Betriebsvermögen. Anschließend sanierten die Eheleute das Grundstück mit einem Aufwand von rund 135.000 Euro, um es wieder in seinen ursprünglichen Zustand zum Zeitpunkt der Anschaffung zu bringen. Danach sollte es bebaut und vermietet werden.

Aufwendungen für die Beseitigung der Bergschäden

Die Sanierungsaufwendungen für die Beseitigung der Bergschäden machten die Eheleute als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt lehnte dies ab, auch die Klage vor dem Finanzgericht hatte keinen Erfolg.

Werbungskosten versus Herstellungskosten

Wie der BFH nun ausführte, stellen Aufwendungen, die den ursprünglichen Zustand eines Grundstücks wiederherstellen, grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten dar. Nur wenn eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Grundstücks vorliege, handele es sich um Herstellungskosten des Grund und Bodens. Das sei dann der Fall, wenn über die zeitgemäße Erneuerung hinaus der Gebrauchswert des Wirtschaftsguts im Ganzen deutlich erhöht werde.

Wertänderung durch Teilwertabschreibung ist zu prüfen

Zudem ist laut BFH zu prüfen, ob während der Haltedauer im Betriebsvermögen eine die Substanz oder die Nutzbarkeit des Grund und Bodens betreffende Teilwertabschreibung vorgenommen worden war. Falls ja, ist der Zustand zum Zeitpunkt der Wertänderung maßgebend und mit dem durch die Sanierung erreichten Zustand zu vergleichen.

Da das Finanzgericht zu dieser Frage noch keine Ermittlungen vorgenommen hatte, hat der BFH das Verfahren mit Urteil vom 21.08.2026 (Az. IX R 13/25) zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

(BFH / STB Web)

Artikel vom: 04.11.2026